Même avant la COVID-19, le Canada connaissait une bulle immobilière en expansion rapide. En fait, c’est la plus grande bulle immobilière de tous les pays du G7, plus grande encore que celle qui a provoqué le krach de 2008. Bien que la bulle ait gonflé de façon incontrôlée pendant des années, la seule question qui se pose est : pourquoi n’a-t-elle pas encore éclaté? La COVID-19 a peut-être fourni le choc nécessaire pour provoquer justement cela.

Depuis 2005, les prix de l’immobilier canadien ont augmenté d’un énorme 88%. Avec seulement 32% de hausse, l’Allemagne est le pays du G7 qui s’en rapproche le plus. La situation est particulièrement mauvaise à Toronto et à Vancouver, où se trouvent respectivement la deuxième et la septième plus grande bulle immobilière du monde. Cela s’est directement traduit par des loyers exorbitants. À Vancouver, 22 % des locataires consacrent plus de 50 % de leurs revenus au paiement du loyer. 

L’état du marché du logement a été initialement remis en question par la pandémie de la COVID-19, mais comme l’a dit l’économiste Robert Hogue de la banque RBC, la COVID-19 « n’a pas détruit le marché du printemps de cette année – il l’a surtout retardé ». Au début de la pandémie, les marchés immobiliers du pays étaient en train de se réchauffer. Mais malgré le choc de la COVID-19, cette tendance s’est surtout poursuivie avec une augmentation des prix de 2,34% au niveau national pour le seul mois de juillet. Ottawa a connu la plus forte hausse avec 2,99%, et Montréal a connu une augmentation de 2,82%. Edmonton a connu la plus petite augmentation, soit 0,5%, mais même ce chiffre a été décrit comme « anormalement important ».

Au bord du précipice

Certains « experts » restent convaincus que la dynamique actuelle rend peu probable la perspective d’un krach. La Banque Scotia a déclaré que les inquiétudes concernant le marché du logement sont « exagérées » et que « la COVID-19 ne devrait pas avoir un impact important ou durable sur le prix des maisons ». Le Financial Post a même publié le mois dernier un guide sur la façon de tirer profit des prix actuels. Toutefois, la stabilité relative du marché est entièrement conditionnelle.

En avril dernier, le gouvernement fédéral a mis en place des mesures permettant de reporter les paiements hypothécaires jusqu’à six mois. Mais ce programme commencera à expirer en octobre, et les experts mettent maintenant en garde contre ce qu’ils appellent le « précipice des paiements reportés » (« deferral cliff »), soit le moment où les chômeurs devront commencer à rembourser les paiements différés en plus de reprendre les paiements courants. La Société canadienne d’hypothèques et de logement a déclaré qu’elle envisageait de « nouveaux outils » pour aider les emprunteurs à passer la crise, mais quelqu’un devra bien finir par payer. En outre, l’immigration pourrait également devenir un enjeu majeur. Avec les restrictions dues à la COVID-19, le Canada a vu une baisse de 67 % des arrivées de nouveaux résidents permanents, ce qui laissera réduira nettement la demande sur le marché du logement. 

Considérant cela, le véritable impact de la COVID-19 ne sera pas connu avant la fin de l’année. Selon le Macro Research Board, le Canada devra bénéficier d’une reprise en « V » pour éviter un effondrement total, mais une telle perspective est pratiquement exclue. Les choses vont si mal que les investisseurs qui ont profité de l’effondrement du marché immobilier américain en 2008 parient maintenant contre le Canada.

Comment en sommes-nous arrivés là?

Comment la bulle est-elle devenue aussi grave qu’elle l’est aujourd’hui? Après le krach financier de 2008, le Canada a réussi à s’en sortir plus ou moins indemne – du moins par rapport aux autres pays – pour des raisons entièrement accidentelles. L’économie a été maintenue à flot par le boom pétrolier et la Chine, qui a consommé une quantité importante de pétrole et de minéraux canadiens. Mais aujourd’hui, ces conditions se sont transformées en leur contraire. La Chine a subi un ralentissement économique, ce qui signifie qu’elle importe moins du Canada, et la chute mondiale des prix du pétrole a plongé l’économie en crise.

Le Canada a tenté de surmonter ces problèmes en doublant la mise dans le marché immobilier. La finance, le marché des assurances et l’immobilier représentent actuellement un pourcentage record de 19,53 % du PIB global du Canada. En 2018, Global News a noté que l’immobilier constituait un monstrueux 76 % de la richesse du Canada, et en 2019, plus de la moitié de la hausse du PIB du Canada provenait des transactions immobilières. Avec la pandémie, cette tendance a atteint de nouveaux sommets. La Banque du Canada a abaissé les taux d’intérêt à leur niveau le plus bas depuis dix ans et veut rassurer les investisseurs en leur disant qu’ils resteront bas. 

Le gouvernement fédéral a ouvert les vannes et injecté 700 milliards de dollars dans les plus grandes banques et entreprises du pays, ce qui n’a fait que stimuler encore plus les investissements. La nature spéculative de cet investissement est évidente dans le fait qu’il y a eu plus de maisons vendues en juillet que durant tout autre mois des 40 dernières années. Si l’on considère que nous sommes en période de chômage et d’endettement des ménages sans précédent, il suffit de dire que ce ne sont pas des travailleurs ordinaires qui ont acheté ces maisons. Il s’agit de riches investisseurs qui cherchent de manière opportuniste à faire des profits. Le marché a cessé de refléter la réalité vécue par la majorité de la population.   

Une bulle qui n’attend que d’éclater

Tout cela conduit finalement à gonfler davantage la bulle. Le Canada s’appuie présentement sur les investissements spéculatifs pour éviter une crise économique généralisée, mais ce faisant, il ne fait que préparer le terrain pour une crise plus importante encore à l’avenir. La bulle va éclater tôt ou tard, et lorsqu’elle éclatera, l’effet qu’elle aura sur l’économie sera catastrophique. 

La crise du logement représente l’une des plus grandes contradictions du capitalisme. Il n’y a aucune raison pour que nous dépensions autant d’argent pour nous loger – nous ne traversons même pas une pénurie de maisons. En fait, nous en avons une surabondance. Dans un article paru l’année dernière, nous avons noté qu’il y a un ratio de 5,5 logements vides pour chaque sans-abri au Canada. À Toronto, la plus grande bulle immobilière du pays, ce ratio est de sept pour un. Pourtant, nous constatons qu’au lieu d’une distribution rationnelle des ressources, les investisseurs continuent de pomper des milliards dans un marché déjà gonflé pour construire des logements qui resteront inoccupés. Le comble de la cruauté est qu’un krach immobilier jetterait encore plus de gens à la rue. 

La propriété privée reste le principal obstacle à la fourniture de logements de qualité et abordables. Nous sommes plus que capables de fournir à chaque personne et famille sans abri ou mal logée un endroit décent où vivre. Mais les entrepreneurs privés et les agences immobilières ne se soucient pas de fournir des logements; ils ne s’intéressent qu’à faire plus d’argent. Le capitalisme ne nous offre aucune solution pour aller de l’avant. Ce n’est que dans une économie socialiste planifiée que nous serions en mesure de planifier rationnellement le logement afin de fournir un logement de qualité à chacun.